A 4ª Vara Cível da Capital de João Pessoa proferiu sentença condenando solidariamente três empresas de um mesmo grupo econômico envolvidas na comercialização de um empreendimento em regime de multipropriedade, por ausência de registro do memorial de incorporação e de instituição formal do regime perante o cartório de imóveis. A decisão, ainda sujeita a recurso, reforça pontos relevantes de compliance para empresas do setor imobiliário e de negócios correlatos.
O caso
Um consumidor adquiriu cota-fração de empreendimento vendido sob o modelo de multipropriedade. Após a entrega, constatou-se que a incorporação nunca havia sido registrada em cartório e que o regime de multipropriedade também não fora formalizado, apesar de as unidades já estarem sendo comercializadas havia tempo. O imóvel, inclusive, permanecia registrado em nome de empresa diversa daquela que figurava como vendedora no contrato.
Fundamentos da decisão
O juízo aplicou o artigo 32 da Lei nº 4.591/1964, que veda a alienação de unidades antes do registro do memorial de incorporação, e o artigo 1.358-F do Código Civil, que exige formalização específica para o regime de multipropriedade. A ausência dessas formalidades foi considerada inadimplemento contratual grave por parte de todas as empresas envolvidas na operação.
Responsabilidade solidária na cadeia de fornecimento
Um ponto de destaque é a extensão da responsabilidade a empresas que não constavam formalmente do contrato original. Uma delas foi incluída por utilizar sua marca na publicidade e por ser a futura responsável pela gestão do espaço; outra, proprietária do imóvel, foi responsabilizada por ter passado a receber pagamentos diretamente do consumidor a título de cessão de créditos, o que o juízo entendeu configurar anuência com a operação irregular e aproveitamento econômico do negócio.
A decisão aplicou a teoria da aparência e o artigo 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, segundo o qual todos os participantes da cadeia de fornecimento respondem solidariamente perante o consumidor.
Consequências financeiras
Além da devolução integral dos valores pagos, sem qualquer retenção — afastada por se tratar de rescisão motivada por culpa das fornecedoras —, foi aplicada a multa específica do artigo 35, §5º, da Lei de Incorporações: 50% sobre os valores recebidos, penalidade destinada a coibir a comercialização de unidades sem registro regular.
A sentença também destacou que a ausência de apresentação de documentação contábil solicitada judicialmente (art. 399 do CPC) resultou na presunção de veracidade dos valores informados pelo consumidor, nos termos do artigo 400 do CPC.
Pontos de atenção para empresas do setor
- Formalizar o registro do memorial de incorporação antes de iniciar qualquer comercialização de unidades, especialmente em modelos de multipropriedade;
- Atentar para a exigência específica de registro do regime de multipropriedade, distinta do registro de incorporação tradicional;
- Empresas que emprestam marca, realizam gestão ou recebem pagamentos relacionados ao empreendimento podem ser responsabilizadas solidariamente, mesmo sem assinatura formal do contrato;
- Manter documentação contábil organizada e disponível, sob pena de presunção desfavorável em eventual litígio;
- Cláusulas de retenção de valores só se sustentam em casos de desistência do comprador, não protegendo o fornecedor em hipóteses de inadimplemento próprio.
Conteúdo informativo — caso real julgado, com os dados das partes preservados. CMP Advogados.
