A compra de um imóvel na planta envolve a realização de um sonho, mas o que fazer quando o cronograma da construtora não é cumprido? O atraso na entrega das chaves é um problema mais comum do que se imagina e gera inúmeras dúvidas nos compradores. Conhecer seus direitos é o primeiro e mais importante passo para mitigar os prejuízos e buscar a devida reparação.
Este guia detalha as implicações legais do descumprimento contratual por parte da construtora e orienta sobre as medidas que podem ser tomadas.
O Prazo de Tolerância: O Que a Lei Diz?
A primeira análise a ser feita no contrato de compra e venda é a existência da cláusula de tolerância. A legislação brasileira, por meio da Lei nº 13.786/2018 (conhecida como Lei do Distrato), validou a prática de incluir um prazo adicional de até 180 dias para a conclusão da obra, contados a partir da data de entrega originalmente prevista.
Durante este período de tolerância, o atraso da construtora não é considerado um descumprimento contratual. Portanto, antes de tomar qualquer medida, verifique se esse prazo já foi ultrapassado. É fundamental que esta cláusula esteja redigida de forma clara e expressa no contrato para ter validade.
Ultrapassado o Prazo de Tolerância: Quais são as Opções?
Uma vez esgotado o prazo de 180 dias, a construtora é oficialmente constituída em mora, ou seja, está em atraso e sujeita às penalidades legais e contratuais. A partir deste momento, o comprador tem, basicamente, dois caminhos a seguir:
1. Rescisão Contratual por Culpa da Construtora
Se o comprador não tiver mais interesse em aguardar pelo imóvel, ele pode solicitar o distrato. Neste caso, por a culpa ser exclusiva da construtora, o consumidor tem o direito à restituição integral e imediata de todos os valores pagos, incluindo a comissão de corretagem. O valor deve ser corrigido monetariamente.
A Lei do Distrato é clara ao proibir que a construtora retenha qualquer percentual do montante pago quando ela é a causadora da rescisão.
2. Manter o Contrato e Exigir Indenização
Caso o comprador ainda deseje o imóvel, ele tem o direito de exigir o seu cumprimento forçado e, cumulativamente, pleitear uma indenização pelo período de atraso. A legislação prevê que, após o prazo de tolerância, a construtora deverá pagar ao adquirente uma indenização mensal equivalente a 1% do valor total já pago pelo imóvel. Essa indenização é devida por cada mês de atraso, com correção monetária.
Além disso, é possível buscar na Justiça a reparação por outros danos, como:
- Lucros Cessantes: Compensação pelo que o comprador deixou de ganhar, como o valor de um aluguel que poderia estar recebendo se o imóvel estivesse disponível.
- Danos Morais: Em situações excepcionais, onde o atraso causa transtornos que superam o mero aborrecimento (ex: adiamento de um casamento, necessidade de morar em locais inadequados), os tribunais podem conceder indenização por danos morais.
Passos Recomendados
- Notificação Extrajudicial: O primeiro passo formal é enviar uma notificação extrajudicial à construtora, via cartório ou com aviso de recebimento. Nela, o comprador deve expor a situação do atraso e formalizar sua exigência, seja a indenização ou a intenção de rescindir o contrato.
- Negociação Amigável: Muitas vezes, a notificação abre portas para um acordo, que pode ser mais rápido e menos desgastante que um processo judicial.
- Ação Judicial: Caso a construtora se recuse a negociar ou a cumprir suas obrigações, o caminho é ingressar com uma ação judicial. É imprescindível o acompanhamento de um advogado especializado em Direito Imobiliário para garantir que todos os direitos sejam pleiteados corretamente.
Em suma, o atraso na entrega de um imóvel na planta não é uma situação que o consumidor deva suportar passivamente. A legislação oferece mecanismos robustos para proteger o comprador, garantindo desde a devolução integral dos valores até a justa compensação pelo descumprimento do prazo.
