A aquisição de um imóvel, seja ele na planta, pronto para morar ou em construção, é um investimento significativo. No entanto, muitos consumidores acabam firmando contratos de compra e venda sem plena ciência dos seus direitos, aceitando cláusulas que, embora apresentadas como “comuns”, são ilegais e abusivas.

Neste artigo, vamos entender o que caracteriza uma cláusula abusiva no contexto imobiliário, qual o amparo legal do consumidor, e como agir diante de um contrato que contenha esse tipo de disposição.

⚖️ O que é uma cláusula abusiva?

Cláusula abusiva é qualquer disposição contratual que coloque o consumidor em desvantagem exagerada, contrariando os princípios da boa-fé, do equilíbrio e da equidade contratual. No Direito Imobiliário, esse tipo de cláusula é comum em contratos padronizados, geralmente elaborados de forma unilateral pelas construtoras ou incorporadoras, e apresentados ao consumidor sem possibilidade de negociação.

O Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990) estabelece, em seu artigo 51, que são nulas de pleno direito as cláusulas que:

• Retirem do consumidor garantias legais;
• Imponham obrigações desproporcionais;
• Permitam à fornecedora modificar unilateralmente o contrato;
• Transfiram ao consumidor responsabilidades que são do fornecedor;
• Estabeleçam penalidades unilaterais e desequilibradas.

🏗️ Por que essas cláusulas são tão comuns no setor imobiliário?

O setor imobiliário frequentemente lida com contratos de adesão, onde o consumidor apenas adere às condições impostas, sem possibilidade de discutir ou personalizar cláusulas. Isso facilita o surgimento de termos abusivos, sobretudo quando o comprador não tem orientação jurídica no momento da assinatura.

Além disso, muitas empresas utilizam práticas padronizadas, replicando contratos com cláusulas idênticas para centenas de compradores, mesmo que tais cláusulas contrariem decisões já pacificadas na jurisprudência.

📌 Quais os riscos de aceitar cláusulas abusivas?

Aceitar um contrato com cláusulas abusivas pode resultar em:

• Perdas financeiras, como retenção indevida de valores pagos em caso de distrato;
• Insegurança jurídica, com obrigações futuras imprevistas;
• Dificuldade para exercer seus direitos, como cancelamento, devolução ou reparo;
• Prejuízo emocional, especialmente em casos de atraso na entrega ou falhas construtivas.

Mesmo após a assinatura, o consumidor pode pleitear na Justiça a anulação de cláusulas específicas e, se cabível, a devolução de valores pagos indevidamente ou indenização por danos morais e materiais.

👨‍⚖️ O que dizem os tribunais?

A jurisprudência brasileira é cada vez mais firme na repressão a cláusulas abusivas em contratos de compra e venda de imóveis. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já consolidou diversos entendimentos favoráveis ao consumidor, entre eles:

• Impossibilidade de cobrança de taxas administrativas sem previsão legal;
• Ilegalidade de multa desproporcional aplicada somente ao consumidor;
• Devolução integral ou parcial dos valores pagos em caso de rescisão contratual por culpa da construtora ou atraso na entrega.

Essas decisões reforçam a proteção do consumidor, sobretudo nos contratos firmados com grandes construtoras, onde há evidente vulnerabilidade contratual.

🛡️ Como se proteger?

1. Leia o contrato com atenção, antes de assinar – mesmo que pareça “padrão”, ele precisa respeitar os princípios legais e o equilíbrio contratual.
2. Consulte um advogado especialista – ele poderá apontar pontos de risco e indicar alternativas mais seguras.
3. Desconfie de cláusulas que favoreçam apenas a construtora – como prazos excessivos de tolerância para atraso, multas altíssimas e isenção de responsabilidade por defeitos ou falhas estruturais.
4. Exija cópia do contrato antes da assinatura – para análise prévia e segura.
5. Guarde todos os documentos relacionados à negociação, pois poderão ser usados em eventual ação judicial.

✅ Conclusão

Cláusulas abusivas comprometem não só a segurança jurídica do contrato, mas também a estabilidade financeira e emocional do comprador. O consumidor não é obrigado a aceitar termos injustos — e, mesmo que tenha assinado o contrato, a Justiça pode corrigir cláusulas que violem seus direitos.

Se você já firmou um contrato e identificou possíveis abusos, ou está prestes a comprar um imóvel e quer se proteger, busque orientação jurídica especializada. Comprar com segurança é um direito seu.