Toda loteadora com mais de dez anos de atividade tem na carteira lotes quitados cuja escritura nunca saiu, compromissos cedidos duas ou três vezes sem anuência e compradores que sumiram deixando o lote em nome da empresa. Enquanto isso, a prefeitura cobra IPTU de quem está na matrícula, o passivo trava a baixa do empreendimento e o balanço carrega ativos que não são da empresa. Este texto mostra como mapear esse passivo, quais instrumentos a lei dá para encerrá-lo, inclusive a adjudicação compulsória extrajudicial a pedido da própria loteadora, e por que 2026 é o ano para fazer isso na Paraíba.
Atualizado em 15 de novembro de 2026.
De onde vem o problema
- Compromisso não registrado. A Lei nº 6.766/1979 trata o compromisso de compra e venda de lote como irretratável e registrável (arts. 25 a 27); sem registro, o comprador tem só direito pessoal e a loteadora continua proprietária para todos os efeitos.
- Cessões em cadeia. O compromissário cede o contrato a terceiro, que cede a outro, sem comunicar a loteadora nem registrar (art. 31). A empresa não sabe quem ocupa o lote nem a quem outorgar a escritura.
- Quitação sem escritura. O comprador pagou, recebeu o termo de quitação e nunca foi ao cartório; décadas depois, herdeiros aparecem pedindo a escritura de um lote cuja documentação a empresa já não localiza.
- Inadimplentes desaparecidos. Contratos com saldo em aberto e lote abandonado, sem a rescisão formal que a lei exige (notificação pelo Registro de Imóveis com 30 dias para purgar a mora, arts. 32 e 34).
O custo de deixar como está
IPTU e taxas lançados contra a loteadora (o Tribunal de Justiça da Paraíba tem mantido a responsabilidade do proprietário registral enquanto a transferência não é registrada); execuções fiscais que levam à penhora de lotes já pagos por terceiros; ações de adjudicação e de usucapião movidas pelos compradores, com custas e honorários; dificuldade de dar a área remanescente em garantia; e impossibilidade de encerrar o empreendimento e a sociedade de propósito específico. Com a nova tabela de emolumentos da Paraíba em vigor a partir de 1º de janeiro de 2027 (Lei nº 14.343/2026), cada escritura e registro ficará mais caro para a empresa e para o comprador.
Instrumentos para fechar o passivo
- Mapa da carteira: cruzar matrículas, contratos, cessões, quitações, cadastro municipal de IPTU e ocupação real. Classificar: quitado sem escritura; quitado com cessão não anuída; em aberto com ocupante; em aberto abandonado.
- Escritura em massa dos quitados: mutirão com tabelião, modelo padronizado, convocação dos compradores e prazo. Quem não aparecer fica para o passo seguinte.
- Adjudicação compulsória extrajudicial a pedido da loteadora. O art. 216-B da Lei nº 6.015/1973 e o Provimento CNJ nº 150/2023 legitimam também o transmitente a requerer a adjudicação no Registro de Imóveis: a empresa, com o contrato e a prova da quitação, transfere o lote ao comprador (ou ao cessionário final) mesmo sem a presença dele, depois da notificação. É o caminho para tirar do nome da empresa os lotes pagos cujos donos não colaboram.
- Anuência e regularização das cessões: termo de cessão com anuência da loteadora e registro, cobrando o que o contrato prevê; na cadeia quebrada, a adjudicação ao último cessionário com prova de toda a cadeia.
- Rescisão formal dos inadimplentes: notificação pelo cartório, 30 dias para purgar a mora, cancelamento do registro do compromisso e, se preciso, reintegração de posse. Nos distratos de lote, observar os limites de retenção e devolução da Lei nº 13.786/2018 (art. 32-A da Lei nº 6.766).
- Reurb (Lei nº 13.465/2017) para núcleos consolidados com ocupação irregular, em parceria com o município: regulariza em bloco o que a adjudicação individual não alcança.
Governança para não recriar o passivo
Registro do compromisso na matrícula em até 30 dias da assinatura, como a lei prevê; cláusula de cessão só com anuência e registro; escritura automática na quitação, com custos previstos no contrato; régua de inadimplência com notificação pelo cartório no prazo; e revisão anual da carteira contra o cadastro de IPTU. Em loteamentos novos, a alienação fiduciária do lote substitui o compromisso e dá retomada mais rápida.
Perguntas frequentes
A loteadora pode pedir a adjudicação compulsória para transferir o lote ao comprador?
Sim. O Provimento CNJ nº 150/2023 legitima o transmitente a requerer a adjudicação extrajudicial, com o contrato, a prova da quitação e a notificação do adquirente.
Quem paga o IPTU do lote vendido na gaveta?
Perante o município, o proprietário registral. O contrato pode transferir o encargo ao comprador, mas a cobrança e a execução fiscal atingem a loteadora até o registro.
Cessão sem anuência vale?
Entre cedente e cessionário, sim; perante a loteadora, só depois de comunicada e, para gerar direito real, registrada. A empresa pode exigir a regularização antes de outorgar a escritura.
Como rescindir contrato de lote abandonado?
Com notificação pelo Registro de Imóveis e prazo de 30 dias para purgar a mora; sem pagamento, cancela-se o registro do compromisso. A retenção e a devolução seguem a Lei nº 13.786/2018.
Por que fazer em 2026?
Os emolumentos da Paraíba sobem em 1º de janeiro de 2027 e passam a considerar o valor do imóvel; escrituras e registros em massa ficam mais caros a partir daí.
Leia também: Emolumentos na Paraíba em 2027: impacto em loteamentos, Usucapião de imóvel da empresa e Contrato de gaveta: riscos de comprar imóvel sem escritura. Assessoria para loteadoras: CMP Advogados.
Fontes
- Lei nº 6.766/1979, arts. 25 a 35 (com o art. 32-A da Lei nº 13.786/2018); Lei nº 6.015/1973, art. 216-B; Provimento CNJ nº 150/2023 (Provimento nº 149/2023, Capítulo V).
- Lei nº 13.465/2017 (Reurb); Código Civil, arts. 1.245 e 1.417.
- Lei Estadual nº 14.343/2026 (emolumentos da Paraíba); Tribunal de Justiça da Paraíba, decisões sobre IPTU do proprietário registral.
Djan Henrique Mendonça do Nascimento — Advogado. OAB/PB 5.219-A. Conteúdo informativo.
