Em decisões que reforçam a proteção ao consumidor no mercado imobiliário, o Poder Judiciário tem consolidado o entendimento de que, em casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da construtora, o comprador tem o direito à restituição total e imediata dos valores investidos. Esse posicionamento, fundamental para a segurança jurídica dos adquirentes, baseia-se em Súmulas do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e na aplicação direta do Código de Defesa do Consumidor.
A situação mais comum que leva a esse desfecho é o descumprimento do prazo para a entrega da obra, mesmo após esgotado o período de tolerância de 180 dias. Quando a construtora falha em sua obrigação principal — a entrega do imóvel no tempo e modo contratados —, ela dá causa à quebra contratual.
O Fundamento Jurídico: Súmula 543 do STJ
O pilar dessa garantia é a Súmula 543 do STJ, que estabelece de forma clara e direta:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Essa diretriz elimina qualquer margem para interpretações que permitam à construtora reter parte dos valores a título de multa ou despesas administrativas. Se a rescisão foi motivada por uma falha da empresa (vendedora), a devolução deve ser de 100% do que foi pago pelo consumidor, incluindo valores de entrada, parcelas intermediárias e, em muitos casos, a comissão de corretagem.
A Inaplicabilidade da Multa Contratual Invertida
É comum que os contratos de adesão apresentem cláusulas penais que preveem a retenção de 20% a 50% dos valores pagos caso o comprador desista do negócio. No entanto, quando a culpa é da construtora, essa cláusula torna-se inaplicável contra o consumidor.
O raciocínio jurídico é simples e justo: a parte inocente, que cumpriu com suas obrigações de pagamento, não pode ser penalizada pelo inadimplemento da outra parte. A rescisão não ocorre por vontade ou dificuldade do comprador, mas sim como uma consequência direta da falha da construtora. Portanto, as partes devem retornar ao status quo ante, ou seja, à condição anterior à celebração do contrato, o que implica a devolução integral do capital investido pelo adquirente, devidamente corrigido.
Conclusão: Proteção e Segurança para o Comprador
A jurisprudência pacificada sobre o tema oferece uma camada essencial de proteção ao consumidor-investidor. Garante que o risco do negócio imobiliário não seja transferido de forma abusiva para a parte mais vulnerável da relação contratual.
Dessa forma, compradores que se deparam com atrasos na obra ou outras falhas graves por parte da construtora devem estar cientes de seu direito de optar pela rescisão do contrato e reaver a totalidade de seu investimento. Para isso, é sempre recomendável a busca por assessoria jurídica especializada, que poderá formalizar a notificação à empresa e, se necessário, ingressar com a medida judicial cabível para assegurar a restituição integral, imediata e com as devidas correções monetárias.
