Cobrança de condomínio em 2026: execução, protesto e limites

Inadimplência de 10% a 15% das unidades é o bastante para desequilibrar o caixa de um condomínio médio, e a cobrança mal feita custa duas vezes: não recupera o crédito e gera ação do devedor contra o condomínio. Entre 2025 e 2026 o Superior Tribunal de Justiça (STJ) fechou pontos relevantes: a execução não pode incluir honorários contratuais, o imóvel financiado com alienação fiduciária pode ser penhorado, as cotas ficam fora da recuperação judicial do devedor e taxa criada sem assembleia é inexigível. Este texto organiza a régua de cobrança para síndicos e administradoras, do boleto à penhora, com os limites legais.

Atualizado em 15 de novembro de 2026.

O que pode ser cobrado

• Cota ordinária e extraordinária aprovadas em assembleia, com multa de até 2%, juros de 1% ao mês (ou o percentual da convenção) e correção monetária (Código Civil, art. 1.336, § 1º).
• Multas por infração (até cinco vezes a cota; reiteração e conduta antissocial até dez, por três quartos dos condôminos), sempre com notificação e defesa (arts. 1.336, § 2º, e 1.337).
• Não pode: honorários contratuais do advogado do condomínio na execução, mesmo com previsão na convenção (STJ, REsp 2.187.308/TO, 3ª Turma, rel. min. Nancy Andrighi, 04/11/2025); “taxa de cobrança” ou qualquer encargo não aprovado em assembleia; restrição de áreas comuns ao inadimplente (REsp 1.564.030/MG); exposição do devedor em murais ou grupos.

Régua de cobrança

1. D+5 a D+30: lembrete, segunda via e proposta de parcelamento com os encargos legais. Registro de todas as tentativas.
2. D+30 a D+60: notificação formal, por escrito, com demonstrativo e prazo. Oferta de acordo extrajudicial documentado, com confissão de dívida e vencimento antecipado em caso de inadimplência.
3. D+60: protesto da cota vencida (Lei nº 9.492/1997) e negativação, desde que a cobrança seja líquida e aprovada em assembleia. Protesto de valor inexigível gera dano moral contra o condomínio.
4. D+90: execução de título extrajudicial (CPC, art. 784, X), com a ata de aprovação do orçamento, a convenção e o demonstrativo. Pedir penhora da própria unidade: a dívida do imóvel afasta a impenhorabilidade do bem de família (Lei nº 8.009/1990, art. 3º, IV) e alcança o imóvel alienado fiduciariamente, com intimação do banco (STJ, Tema 1.266). Cotas que vencerem no curso da execução entram no mesmo processo.
5. Devedor em recuperação judicial: a cota não se submete ao plano nem à suspensão das execuções (STJ, REsp 2.206.633).
6. Unidade vendida ou leiloada: o adquirente responde pelos débitos anteriores (art. 1.345); no leilão judicial, o débito costuma ser quitado com o produto da arrematação.

Prazos

Cada cota prescreve em cinco anos (STJ, Tema 949); a régua deve garantir execução antes disso, de preferência no primeiro ano, quando o montante ainda é negociável. A multa por infração deve ser aplicada em prazo razoável após o fato, com notificação; multa antiga e sem defesa é anulada. Assembleia que aprova orçamento e prestação de contas deve ser anual, com convocação de todos os condôminos (art. 1.354).

Governança que sustenta a cobrança

• Orçamento e previsão de inadimplência aprovados em assembleia, com rateio por fração ideal ou pelo critério da convenção.
• Convenção atualizada: encargos, multas, critérios de rateio, assembleia virtual (Lei nº 14.309/2022) e regras de uso das áreas comuns.
• Contrato com a administradora com responsabilidades claras sobre cobrança, prazos e repasse; contrato com advogado remunerado pelo condomínio ou por sucumbência, nunca embutido na execução.
• Relatório mensal de inadimplência por unidade, idade da dívida e fase da régua.
• Proteção de dados: cobrança individual, sem exposição; listas de devedores só ao conselho e à assembleia, sem publicidade.

Perguntas frequentes

A convenção prevê honorários de 20%. Posso incluir na execução?

Não. O STJ decidiu em novembro de 2025 que honorários contratuais não entram na execução de cotas; cabem só os fixados pelo juiz.

Posso protestar a cota atrasada?

Sim, se for líquida e aprovada em assembleia. Cobrança sem aprovação é inexigível, e o protesto dela gera dano moral.

O apartamento financiado pode ser penhorado?

Sim. Pelo Tema 1.266 do STJ, o imóvel alienado fiduciariamente responde pela dívida condominial, com intimação do credor fiduciário.

Devedor em recuperação judicial suspende a cobrança?

Não. As cotas condominiais ficam fora da recuperação e da suspensão das execuções.

Qual é o prazo para cobrar?

Cinco anos por cota. Depois disso, a cota prescreve e não pode ser executada.

Leia também: Consolidação e leilão na alienação fiduciária sem vícios, Locação comercial: garantias contra a inadimplência e Reintegração de posse: como a empresa reage à invasão. Assessoria para condomínios e administradoras: CMP Advogados.

Fontes

• Código Civil, arts. 1.336, 1.337, 1.345, 1.348 e 1.354; Lei nº 14.309/2022; Código de Processo Civil, art. 784, X; Lei nº 8.009/1990, art. 3º, IV; Lei nº 9.492/1997.
• STJ, Tema 949 (prescrição quinquenal), Tema 1.266 (penhora de imóvel alienado fiduciariamente), REsp 2.187.308/TO (3ª Turma, 04/11/2025), REsp 2.206.633 (cotas e recuperação judicial) e REsp 1.564.030/MG.

Djan Henrique Mendonça do Nascimento — Advogado. OAB/PB 5.219-A. Conteúdo informativo.