Construtoras que financiam diretamente e credores fiduciários em geral ganham, com a alienação fiduciária, uma retomada rápida e sem processo. Perdem tudo isso quando o procedimento tem um vício: intimação por edital sem esgotar a pessoal, leilão fora do prazo, datas não comunicadas, avaliação defasada, preço vil. A anulação devolve o imóvel ao devedor, com custas, honorários e às vezes indenização ao arrematante. Este texto organiza o passo a passo da Lei nº 9.514/1997, com as alterações das Leis nº 13.465/2017 e 14.711/2023, e os pontos em que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem anulado consolidações e leilões.
Atualizado em 15 de novembro de 2026.
Passo a passo e pontos de controle
- Carência e mora. Respeitar a carência contratual e calcular a mora com os encargos do contrato, sem acréscimos não previstos. Demonstrativo de débito claro, item por item, evita discussão na purgação.
- Intimação pessoal. Pelo oficial do Registro de Imóveis, por Correios com aviso de recebimento ou pelo meio eletrônico previsto no contrato, no endereço indicado e, se necessário, nos demais conhecidos. Edital só depois de documentadas as tentativas: é o vício mais comum nas anulações. Devedor pessoa jurídica: intimar o representante; cônjuge e garantidores quando o contrato exigir.
- Prazo de 15 dias para purgar a mora, contados da intimação. Pagamento integral dentro do prazo restabelece o contrato; recusa de recebimento é vício.
- Consolidação. Recolher o ITBI (base e alíquota municipais) e averbar a consolidação. Após ela, não há purgação; o devedor passa a ter direito de preferência (art. 27, § 2º-B).
- Leilão em até 60 dias da consolidação (Lei nº 14.711/2023). Primeiro leilão pelo valor do imóvel (contrato ou avaliação atualizada; avaliação antiga é fonte de nulidade); segundo em até 15 dias, pelo valor da dívida mais despesas. Comunicar ao devedor, por escrito, as datas, horários e locais dos dois leilões.
- Preferência do devedor até a data do segundo leilão: pagamento do saldo integral com ITBI, custas, seguros e encargos. Recusar o exercício regular da preferência anula a arrematação.
- Resultado. Saldo positivo entregue ao devedor em cinco dias, com prestação de contas; sem arrematação no segundo leilão, dívida extinta e quitação ao devedor. Em 2026 o STJ reafirmou a aplicação das regras contra preço vil ao leilão extrajudicial: lances muito abaixo da avaliação exigem cautela.
Jurisprudência que define o risco
- STF, Tema 982 (2023): a execução extrajudicial é constitucional. O argumento de inconstitucionalidade está superado.
- STJ, Tema 1.288: aplica-se a lei vigente na data da consolidação. Carteiras antigas seguem as regras atuais quando consolidadas hoje, inclusive a vedação de purgação após a consolidação.
- STJ, Tema 1.266: o imóvel alienado fiduciariamente responde por dívida de condomínio, com penhora do próprio bem e intimação do credor fiduciário. Para a construtora que financia, cotas em atraso do comprador são risco patrimonial direto.
- Intimação e datas de leilão: o STJ exige a tentativa de intimação pessoal antes do edital e tem anulado leilões sem comunicação das datas ao devedor; a Lei nº 14.711 admite comunicação por correspondência, mas não dispensa a prova de envio.
Gestão da carteira para construtoras
- Contrato: cláusula de intimação eletrônica com endereço válido, valor de avaliação atualizável, critérios de encargos e previsão de despesas de leilão.
- Régua de cobrança antes da intimação: renegociação documentada reduz inadimplência e, quando falha, deixa prova de boa-fé.
- Dossiê de cada retomada: comprovantes de todas as tentativas de intimação, demonstrativo de débito, ITBI, avaliação, editais, comunicações de datas, atas de leilão e prestação de contas. É a defesa na ação anulatória.
- Condomínio e IPTU após a consolidação são do credor até a venda; provisionar.
- Imóvel na planta: em unidades não entregues, distinguir a retomada fiduciária do distrato regido pela Lei nº 13.786/2018 (veja as regras).
Perguntas frequentes
Posso intimar por edital quando o devedor não atende?
Só depois de documentadas as tentativas de intimação pessoal nos endereços conhecidos. Edital precoce é a causa mais frequente de anulação.
Qual é o prazo para o leilão após a consolidação?
Sessenta dias, pela Lei nº 14.711/2023, com o segundo leilão em até 15 dias do primeiro.
O devedor pode pagar depois da consolidação?
Não purga a mora, mas tem preferência para readquirir o imóvel até o segundo leilão, pagando o saldo integral com encargos.
Contrato anterior a 2017 segue a regra antiga de purgação?
Pelo Tema 1.288 do STJ, vale a lei da data da consolidação. Consolidado hoje, não há purgação após a consolidação.
Dívida de condomínio do comprador atinge o imóvel?
Sim. Pelo Tema 1.266, o imóvel pode ser penhorado pela dívida condominial, com intimação do credor fiduciário.
Leia também: Distrato e atraso de obra: o que a incorporadora deve prever, Cobrança de condomínio em 2026 e Incorporação imobiliária: etapas jurídicas. Assessoria para construtoras e credores: CMP Advogados.
Fontes
- Lei nº 9.514/1997, arts. 26, 26-A e 27 (Leis nº 13.465/2017 e 14.711/2023).
- STF, RE 860.631 (Tema 982); STJ, Temas 1.266 e 1.288; decisões de 2026 sobre intimação por edital e preço vil.
- Lei nº 13.786/2018; Lei nº 8.009/1990, art. 3º, IV.
Djan Henrique Mendonça do Nascimento — Advogado. OAB/PB 5.219-A. Conteúdo informativo.
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