Para a incorporadora, distrato e atraso são passivos previsíveis, e a Lei nº 13.786/2018 deu as ferramentas para administrá-los: quadro-resumo, tolerância de 180 dias, limites de retenção e prazos de devolução. O que a jurisprudência de 2026 mostra é que o contrato bem redigido só funciona com execução coerente. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) validou a retenção de 50% em empreendimento com patrimônio de afetação, afastou o dano moral automático pelo atraso, reafirmou que a multa moratória substitui os lucros cessantes e afetou o Tema 1465 para os contratos anteriores à lei. Este texto organiza o que a incorporadora deve prever no contrato e na gestão.
Atualizado em 14 de novembro de 2026.
O contrato: o que não pode faltar
- Quadro-resumo (art. 35-A da Lei nº 4.591/1964): preço, forma de pagamento, corretagem, índice de correção, consequências do desfazimento, prazo de entrega com a tolerância, taxas e informações sobre o patrimônio de afetação. A omissão permite ao comprador notificar e, não sanada em 30 dias, rescindir por culpa da incorporadora.
- Tolerância de 180 dias (art. 43-A) expressa e clara. Sem cláusula, não há tolerância.
- Cláusula penal moratória calibrada. Pelo Tema 970 do STJ, a multa pelo atraso substitui os lucros cessantes; se for muito baixa, o juiz pode afastá-la e aplicar o aluguel presumido (Tema 996). Multa equivalente ao valor locativo do imóvel é a referência que resiste.
- Simetria. A multa prevista contra o comprador pode ser invertida contra a incorporadora que atrasa (Tema 971). Prever penalidades desproporcionais contra o comprador cria risco espelhado.
- Desfazimento por iniciativa do comprador (art. 67-A): retenção de até 25% do valor pago, mais corretagem, devolução em até 180 dias; com patrimônio de afetação, até 50% e devolução em até 30 dias após o habite-se. Previsão de dedução de fruição, condomínio e tributos do período de ocupação. Direito de arrependimento de 7 dias nas vendas em estande fora da sede (§ 10).
Patrimônio de afetação vale a pena
Além da segurança para o comprador e do regime tributário especial, o patrimônio de afetação (art. 31-A) dobra o limite de retenção no distrato e permite devolver só após o habite-se, o que protege o caixa da obra. Em 2026 a 3ª Turma do STJ considerou legítima a retenção de 50% nesses empreendimentos, salvo prova concreta de abusividade. Para quem não adota a afetação, o teto é 25% e a devolução em 180 dias.
Atraso: como reduzir o passivo
- Cronograma realista e comunicação formal. Avisar o atraso com antecedência e por escrito, com nova previsão, reduz litígios e pesa contra o dano moral, que o STJ em 2026 não presume: exige abalo concreto, como atraso muito longo ou gastos extraordinários do comprador.
- Oferta espontânea da indenização legal (1% do valor pago por mês de atraso além da tolerância) ou da multa contratual evita ação e juros.
- Nunca cobrar condomínio e IPTU antes das chaves. É das cobranças mais fáceis de reverter em juízo.
- Provisionar o passivo por unidade atrasada: meses de atraso × 1% (ou multa) × valor pago, mais custas e honorários em caso de ação.
Distrato: gestão da carteira
- Calcular e informar por escrito ao comprador os valores retidos e a data de devolução, item por item. Cálculo opaco vira ação de revisão.
- Para contratos anteriores a 28/12/2018, a retenção segue a jurisprudência (em geral 10% a 25%) até a tese do Tema 1465 do STJ, afetado em 2026. Vale provisionar pelo cenário mais conservador.
- Oferecer alternativas à rescisão (troca de unidade, repactuação, cessão) reduz distratos em ciclos de juros altos.
- Revisar a prática de vendas: corretagem cobrada sem informação clara e promessas no estande que não estão no contrato são fonte frequente de condenação.
O que mudou na Paraíba em 2027
A nova tabela de emolumentos (Lei nº 14.343/2026) encarece registros e averbações a partir de 1º de janeiro de 2027, o que afeta o custo de registro da incorporação, da instituição de condomínio e dos contratos. Veja o impacto para loteamentos e incorporações.
Perguntas frequentes
Posso reter 50% no distrato?
Só em empreendimento com patrimônio de afetação e contrato posterior à Lei nº 13.786/2018, salvo abusividade no caso concreto. Sem afetação, o teto é 25%.
A multa contratual pelo atraso é cumulada com aluguel?
Não. Pelo Tema 970 do STJ, a cláusula penal moratória substitui os lucros cessantes. Multa muito baixa, porém, pode ser afastada.
Atraso gera dano moral?
Não automaticamente. O STJ em 2026 exige prova de abalo concreto. Comunicação formal e indenização espontânea reduzem esse risco.
Qual é o prazo para devolver no distrato?
Até 180 dias da rescisão; com patrimônio de afetação, até 30 dias após o habite-se.
Contratos antigos seguem a lei nova?
Não. Para contratos anteriores a 28/12/2018 vale a jurisprudência, que o Tema 1465 do STJ vai uniformizar. Até lá, provisionar com cautela.
Leia também: Distrato imobiliário: cláusulas de retenção na incorporação, Atraso na entrega de imóvel: tolerância e indenização e Emolumentos na Paraíba em 2027. Assessoria para incorporadoras e loteadoras: CMP Advogados.
Fontes
- Lei nº 4.591/1964, arts. 31-A, 35-A, 43-A e 67-A (Lei nº 13.786/2018).
- STJ, 2ª Seção, Temas 970, 971 e 996; Tema 1465 (afetado em 2026); 3ª Turma, retenção de 50% com patrimônio de afetação (2026); decisões de 2026 sobre dano moral no atraso.
- Lei Estadual nº 14.343/2026 (emolumentos da Paraíba).
Djan Henrique Mendonça do Nascimento — Advogado. OAB/PB 5.219-A. Conteúdo informativo.
