Para incorporadoras e construtoras, o distrato deixou de ser um evento pontual e passou a ser um risco a ser gerido desde a redação do contrato. A Lei 13.786/2018 trouxe regras claras sobre retenção e devolução de valores, e cláusulas mal estruturadas podem gerar passivo relevante e questionamentos. Estruturar corretamente o contrato é o que separa uma rescisão previsível de um litígio custoso.
O que a Lei do Distrato disciplina
A Lei 13.786/2018 alterou a Lei 4.591/64 e a Lei 6.766/79 para definir limites de retenção, prazos de devolução e as consequências da rescisão por iniciativa do adquirente. O contrato deve prever, de forma destacada, o percentual de retenção e as demais deduções, sob pena de nulidade da cláusula.
Retenção: 25% ou 50%
A regra geral autoriza retenção de até 25% dos valores pagos. Nos empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, o percentual pode chegar a 50%. Definir corretamente o regime do empreendimento e refleti-lo no contrato é essencial para sustentar a retenção pretendida.
Quadro-resumo e transparência
A lei exige um quadro-resumo com as informações essenciais do negócio: preço, prazos, índices de correção e consequências do inadimplemento e do distrato. A ausência ou o preenchimento deficiente desse quadro é uma das principais causas de anulação de cláusulas em juízo.
Prazos de devolução e correção
O contrato deve tratar do prazo e da forma de devolução dos valores ao adquirente, observando os marcos legais conforme o regime do empreendimento. Prever expressamente o índice de correção e o termo inicial reduz a margem de discussão futura.
Prevenção de passivo
Revisar as minutas padrão, alinhar as cláusulas de distrato ao regime de afetação, destacar as retenções e manter o quadro-resumo completo são medidas que reduzem o risco de nulidade e de condenações. A padronização revisada dos contratos é um ativo de conformidade.
Para incorporadoras e construtoras, tratar o distrato como parte da governança contratual — e não como problema pós-venda — protege a margem do empreendimento. Veja também nosso conteúdo sobre garantias na locação comercial.
Conteúdo informativo. Djan Henrique Mendonça do Nascimento — Advogado, OAB/PB 5.219-A. Atuação em Direito Imobiliário empresarial.
